pour contrer la crise immobilière.
Après 10 ans d’expansion continue – 1997/2007 – les marchés de l’immobilier, neufs et anciens, connaissent depuis le début de l’année 2008 un fort ralentissement et, depuis juin, une crise d’une ampleur exceptionnelle. La dernière enquête du Ministère du Logement indique que les ventes du 3ème trimestre 2008 sont inférieures de 44 % à celles du 3ème trimestre 2007. Les crises immobilières de 1983 et 1990 n’ont jamais provoqué une telle chute des ventes.
Cette crise inquiète les pouvoirs publics pour deux raisons :
1 – L’apport de la construction neuve aux budgets publics (Etat et collectivités locales) représente 42 milliards d’euros stricto sensu, 50 milliards lato sensu, près du double des aides aux logements : 27 milliards.
2 – Les spécialistes de l’économie de la construction tablent, pour les douze prochains mois, sur une chute de 130 000 logements, soit 260 000 chômeurs supplémentaires.
La Présidence de la République et le Premier Ministre s’inquiètent d’une situation beaucoup plus dégradée que prévu.
La chute des ventes enregistrée depuis quelques mois trouve son origine dans :
le relèvement des taux d’intérêts à 5 % au troisième trimestre 2008 ;
la frilosité des banques devenues beaucoup plus exigeantes sur les niveaux de revenus et d’apports personnels ;
le blocage du marché de l’ancien qui empêche les acquéreurs éventuels de liquider leur crédit relais ;
une inquiétude généralisée provoquée par la crise financière qui conduit les demandeurs de logements à espérer une forte baisse des prix ;
enfin et surtout un décalage trop important entre le prix des logements (plus 146 % en dix ans) et le revenu disponible des ménages qui, malgré la solvabilisation par le crédit, a progressé deux fois moins vite.
C’est le marché de l’ancien qui est aujourd’hui le plus touché par la crise. Les ménages ont enregistré cette absence d’écart de prix avec les logements neufs et ne veulent plus acheter dans l’attente d’une forte baisse. Le phénomène constaté par les agents immobiliers est celui d’un attentisme généralisé qui se traduit par l’absence de visites et de transactions. La chute des ventes dans l’ancien semble de l’ordre de 50 %.
Dans le marché du neuf, la crise est à peu près équivalente dans le collectif et dans l’individuel diffus : – 20 % sur les douze derniers mois, mais – 44 % au cours du dernier trimestre. L’accession à la propriété très sociale (prêts d’accession sociale – PAS – et PTZ à l’ancien plafond) résiste mieux que les logements de prix moyens et élevés. La clientèle des hauts revenus semble attendre que la baisse des prix se produise. L’inquiétude due à la crise financière joue ici à plein. Les prévisionnistes tablent sur – 30 à – 35 % sur les douze prochains mois.
Dans ce contexte très pessimiste, le projet de loi de Christine Boutin pourrait apporter des éléments importants pour redresser la conjoncture. Il est particulièrement dommage que les propositions de réformes de l’urbanisme figurant dans le projet aient été repoussées ou édulcorées par le Sénat. Pourtant il n’existe que trois moyens de faire baisser les prix de façon importante :
1 – recréer une véritable concurrence et un minimum d’abondance dans le domaine foncier ;
2 – alléger, au moins pendant cinq ans, des réglementations qui ont majoré les coûts de construction d’environ 20 % ;
3 – étendre très largement la TVA à taux réduit de 5,5 %.
Plusieurs mesures préconisées par le projet de Mme Boutin pourraient y contribuer :
un véritable retour de l’aménagement privé grâce au projet urbain partenarial (PUP). Ce projet pourrait être rédigé avec plus de forces. Son application devrait être fortement encouragée par les DDE et les DDA ;
une augmentation immédiate de tous les coefficients de constructibilité à hauteur de 20 % ;
la possibilité de construire en mitoyenneté ou en contiguïté sur des terrains d’une taille suffisante. 4 millions de terrains ont plus de 1 500 m² et sont hors lotissement. Ils pourraient devenir constructibles soit par la procédure d’extension, soit par le retour à la division successorale en quatre lots. Un ménage pourrait ainsi offrir à l’un de ses enfants ou à ses parents âgés, la possibilité de construire à côté de chez eux en respectant la lutte contre le mitage et contre l’étalement urbain ;
une facilitation des opérations de remembrement pour des terrains rendus constructibles grâce à la modernisation du régime des associations foncières urbaines libres (AFU). Il faut simplifier la procédure de l’AFU dans le cadre du permis d’aménager ;
la généralisation du PASS foncier en globalisant la formule au niveau des immeubles collectifs. Le maître d’ouvrage de l’immeuble pourrait faire assurer le portage financier du terrain par un organisme collecteur du 1 % logement, pendant 20 ans, avant d’en demander le paiement aux acquéreurs ;
l’encouragement accordé aux communes pour construire alors qu’aujourd’hui on exige d’elles une subvention de 3 à 5 000 € pour réaliser un PASS foncier individuel ;
l’intégration dans les 20 % de logements sociaux de la primo accession sociale. Cette mesure encouragerait les communes qui ne veulent pas d’HLM locatives à construire.
En outre, les réglementations successives adoptées depuis sept ans (normes industrielles, accessibilités exigées dans la totalité des logements, normes HQE et THQE…), pourraient faire l’objet d’un réexamen gouvernemental avec un moratoire lié à la crise actuelle.
Enfin et surtout, la généralisation d’une TVA à 5,5 % pour toute l’accession sociale et toutes les constructions bénéficiant du PTZ serait évidemment un formidable moyen de relancer le marché. Le manque à gagner pour les finances publiques serait largement compensé par les quelques vingt taxes perçues sur la construction neuve et sur le bâtiment qui, ensemble, rapportent beaucoup plus à l’Etat que la TVA.
Le Parlement a certes de nouveaux pouvoirs, mais le Gouvernement en conserve beaucoup. La crise est désormais trop grave pour que l’un et l’autre ne s’en servent pas.
Christian JULIENNE
Commentaires
Enfin des prises de positions rafraîchissantes.
On ne parle pas; mais on agit.
Putaing: continuez[:s[:yingyang:]