La « crise de l’immobilier » est là : leconsensus évoquait un « atterrissage
en douceur », on voit ce qu’il en est aujourd’hui ! Un terrible effet de ciseaux
Restons sur ses principales conséquences : les prix cessent de grimper, le nombre de transactions diminue très fortement, donc les anticipations sont franchement à la baisse. Les positions des acteurs sont, un peu caricatu radicalement, inversées ! En période de hausse, les acheteurs sont poussés à acquérir vite (au prix d’hier) les vendeurs estimant que le juste prix est plutôt celui du lendemain. Actuellement, ce sont les vendeurs qui persistent à vouloir céder au prix d’hier alors que les (rares) acquéreurs s’attendent à payer le prix « du lendemain »…
Cela a des conséquences sur les bilans des opérations d’aménagement en procédure de
ZAC qui doivent faire l’objet de prévisions mais surtout d’une estimation (et d’un vote)
de la participation des collectivités qui portent ces projets.
La pire des situations (un effet de ciseaux terrible) serait la suivante : on a acheté tout
le foncier au prix du marché de ces derniers temps (donc cher, voire trop cher) et on a
inscrit en face des recettes elles aussi calées sur ce marché du temps de sa splendeur…
Notre bilan prévisionnel, avant correction, est donc doublement inexact : le stock est
surévalué et les espérances de recettes doivent être minorées !
Nous ne sommes pas face à des exigences issues de normes comptables internationales
(IFRS, etc.) et nos aménageurs (les SEM par exemple) n’ont pas ce genre de contraintes.
Ouf… Oui, mais n’oublions pas que, bien souvent, nos opérations publiques d’aménagement
nécessitent une intervention financière – publique justement – pour compenser économiquement le déficit : la participation de la collectivité. Et cette participation doit désormais faire l’objet de précisions annuelles et d’un vote en assemblée en cas de modification.
En clair, les collectivités vont devoir afficher en 2009 (mais surtout en 2010) le surcoût
(l’accroissement du déficit) de leurs ZAC lié au « retournement » du marché. La difficulté est
de chiffrer ce déficit supplémentaire. Il s’agit donc, sur la base d’une analyse au cas
le cas, de revisiter les montants prévisionnels des cessions inscrits en recette et, à
tout le moins, de vérifier le calendrier. Les opérateurs économiques (utilisateurs,
investisseurs) qui sont partenaires ou auxquels les ventes étaient destinées ont en
majorité une visibilité assez faible, ce qui pourra les conduire à ne pas se prononcer, à
repousser certaines décisions voire, pour ceux en difficulté, à essayer de se soustraire
à leurs engagements…
Concrètement, nos recommandations sont les suivantes :
- ne pas tarder pour examiner chaque situation
- utiliser le levier du calendrier pour revoir les délais opérationnels
- envisager des modifications de programme, par exemple en introduisant du logement, notamment social
- faire appel si nécessaire à des expertises indépendantes (on plaide pour notre
paroisse, bien sûr)
- éviter la tentation du silence...
Guy LEMEE