Lors de nos précédentes communications nous avions appelé à la prudence sur les évolutions du marché immobilier en raison de la brutalité des phénomènes observés.
Cette recommandation était justifiée : en effet le dernier trimestre de l'année passée a modifié notre perception sur l'état du marché immobilier en 2008 ; pour le Notariat il se caractérise :
- PAR UNE BAISSE DES VOLUMES EXTREMEMENT FORTE AU QUATRIEME TRIMESTRE
Le nombre de ventes, tout marché confondu neuf et ancien, passe de 929.300 en 2007 (Ile de France et Province) à 746.400 en 2008 soit une baisse moyenne de 20 %.
La baisse dans l’ancien est de 17% en moyenne passant de 802.000 à 667.000 ventes.
Cette baisse est encore plus sensible pour le neuf ou le retrait est de
37,6% passant de 127.300 ventes en 2007 à 79.400 ventes en 2008
(source ECLN).
Contrairement à la période 1992-1993, où l'immobilier avait été en crise
essentiellement en région parisienne pour les appartements et dans les
très grandes agglomérations pour les maisons, depuis fin 2008 sont
concernés :
* tous les secteurs géographiques : les grandes comme les petites
agglomérations, la mer comme la montagne, l’urbain comme le rural,
* tous les types de biens, le bâti comme le non bâti, les
appartements comme les maisons, le terrain isolé comme le terrain en
lotissement, le studio comme le grand appartement.
Il faut cependant relever que cette baisse de volume est une moyenne sur
l'ensemble de l'année, baisse qui s'est subitement amorcée (effet de la
hausse des carburants) au 1er trimestre avec une diminution inférieure à
10 % dans l'ancien, pour bondir au 4ème trimestre à plus de 20 % en ce
qui concerne les maisons et à près de 24 % en ce qui concerne les
appartements anciens.
- PAR UNE BAISSE DES PRIX ASSEZ MINIME
L'indice INSEE NOTAIRE au 4ème trimestre 2008 conclut à une baisse des
prix sur l'ensemble du territoire :
* Pour les appartements de – 1,5 % pour la France, de - 3,5 %
pour la Province, de – 1,7% pour l’Ile de France.
* Pour les maisons de - 4 % pour la France, de - 4,4 % pour la
province, de – 4,1% pour l'Ile de France.
- IL FAUT CEPENDANT RELEVER
- Que cette baisse annuelle s’est effectuée essentiellement sur le
dernier trimestre 2008 car, pour les trois autres trimestres, ces indices
étaient positifs ou voisins de zéro.
- Que l’indice Insee Notaires Ile de France reste positif pour les
appartement à + 0,8% pour l’ensemble de l’année.
- Que cette baisse concerne plus les maisons que les appartements
contrairement à la précédente crise immobilière (1992 – 1998).
- Que cette baisse est marquée en région Rhône Alpes pour les
appartement à – 6,1% pour l’ensemble de l’année.
- Que contrairement à une idée répandue à tort (mais pas par le
notariat), les primo accédants n’ont pas déserté le marché immobilier
renforçant même légèrement leur présence en 2008 (19% en 2007 et
19.2% en 2008).
- Que les prix concernant les biens de petite surface (appartement
et maison) ont mieux résisté à la baisse des prix.
- Et qu'enfin les prix dans le neuf n’ont diminué que très
ponctuellement.
TENDANCE DU MARCHE IMMOBILIER
Le marché immobilier devrait se caractériser en 2009 :
- CONCERNANT LE VOLUME
Par la continuation d'une contraction des volumes dans l'ancien, si l'on en
juge par les chiffres observés en ce début d'année, la contraction devrait
être de plus de 30% au premier trimestre 2009 par rapport au même
trimestre 2008.
A l'heure actuelle, il est difficile d'apprécier l'importance de cette
contraction pour l’ensemble de l’année 2009. Certes, il y a une
amplification en ce début d’année, mais il faut relever :
- Que les ventes qui se signent actuellement sont celles qui ont fait
l'objet d’un compromis de vente au dernier trimestre 2008. Or, le
quatrième trimestre 2008 a été et restera un trimestre noir de
l'immobilier, au cours duquel on a assisté à une tétanie du marché
immobilier.
- Que l'on assiste en ce premier trimestre 2009 à un certain regain
d'intérêt dans l'ancien avec une augmentation par rapport à ce même
quatrième trimestre du nombre de compromis de vente signés même si
les budgets pour ces acquisitions sont d'un niveau inférieur à ceux
constatés par le passé et concernent des petites surfaces,
- Que la baisse des taux d'intérêt des emprunts (diminution d’un
point voire plus en 6 mois) doit permettre de resolvabiliser le
consommateur immobilier.
Par une stabilisation dans de nombreuses régions de la contraction des
volumes dans le neuf grâce au doublement du prêt à taux zéro, aux
nouvelles mesures fiscales de la loi Sellier et au dispositif Pass Foncier.
De plus contrairement aux années 1992-1993, le stock n'est pas trop
excédentaire par rapport au déficit actuel de logement.
- CONCERNANT LES PRIX
Contrairement à 2008, une baisse assez sensible des prix devrait s'opérer.
Elle sera cependant extrêmement contrastée et non uniforme. Cette
baisse devrait s'opérer suivant les critères sectoriels suivants :
- A Paris, comme dans les Grandes Métropoles de Province, les
quartiers d'excellence ou les biens "zéro défaut" (bonnes qualités de
prestations, bonne orientation, bonnes prestations environnementales…),
les prix se maintiendront voir pourraient continuer à augmenter très
légèrement. Ce phénomène avait déjà été observé dans la période 1992-
1998.
- Hors cette catégorie, pour les grandes métropoles alliant
dynamisme économique, flux migratoires positifs et soleil, la baisse des
prix devrait se situer, en moyenne, plus près de 10% que de 5%, sachant
qu'on y constatera évidemment d’amplitudes de baisse de prix plus
significatives dans certains quartiers moins privilégiés.
- Dans les centres villes des autres grandes métropoles de province
et d'une manière plus générale dans l'ensemble des villes de province, la
baisse des prix devrait être de l'ordre d'au moins 10% en moyenne.
- Enfin, les maisons et les terrains à bâtir dans les périphéries de
toutes les villes devraient le plus pâtir de la situation actuelle puisque la
baisse des prix devrait s'y situer entre 10 et 20%.
- Pour le neuf, il faut tout d’abord rappeler que, même si
l’augmentation a été moins forte que pour l’ancien sur une même période
(1998 – 2008), une baisse des prix devrait se manifester d’une manière
modérée car, si le foncier et les matériaux deviennent moins chers, les
nouvelles normes environnementales renchérissent le cout de la
construction.
EN RESUME, nous privilégions un phénomène de repositionnement du
marché immobilier sur cette année 2009 et non une spirale baissière
étalée sur une longue période. Contrairement aux années 1992-1998,
l'érosion des prix s'effectuerait en un seul temps et non d'une manière
douce sur plusieurs années. Ce scénario devrait pouvoir être confirmé à
l'automne prochain, notamment si les primo accédants (les moins de 30
ans) qui représentent désormais près de 20% du marché immobilier,
maintiennent leur envie actuelle d'accession à la propriété, gage d'une
sécurité pour le futur.
Ce scénario pourrait, également, être confirmé si le consommateur
immobilier percevait l’intérêt d’emprunter dans de très bonnes conditions
en misant sur l’allégement mécanique de ses charges de remboursement,
la sortie de la crise actuelle devant, sans doute comme de plus en plus
d’économistes le pensent, se traduire par un certain retour de l’inflation
1. AlbertJacques le 17-07-2009 à 08:38:53
Ben le problème, c'est que toutes ces propositions sont un magnifique "coup d'oeil sur l'enferr"...!!
Moi, je n'en veux pour rien au monde...!!
Je veux des cabanes... c'est mieux que tout ce merdier !!
ABU DHABI ENVOYÉ SPÉCIAL
Pas question de renoncer à verdir les villes, même si la crise a fait fondre les ressources publiques, s'évaporer les capacités d'investissement du privé et s'assécher les crédits bancaires. Ce voeu pieux a résonné tout au long du forum Global City, mardi 7 et mercredi 8 avril, à Abu Dhabi.
Ce rendez-vous international a réuni, autour de l'enjeu de l'urbanisme durable, des dizaines de représentants de municipalités du monde entier, des industriels, des investisseurs, des aménageurs et des architectes dans le décor irréel de l'Emirates Palace, dont la débauche de luxe contrastait avec les réflexions sur une consommation maîtrisée des ressources.
Créé par Reed Midem, société organisatrice de salons professionnels, Global City se veut une plate-forme de rencontre entre acteurs publics et privés de l'immobilier, invités à partager leurs stratégies. "Les villes demandaient un lieu où discuter avec le secteur privé, de manière transversale, de l'économie, de l'environnement, des mobilités, des services, de la cohésion sociale...", raconte Nathalie Depetro, la directrice du forum. "Le thème du développement durable a l'avantage d'obliger à articuler toutes ces problématiques", ajoute-t-elle.
D'ateliers en conférences, de nombreux orateurs ont dessiné le portrait d'une planète urbaine en chemin vers un développement équilibré et harmonieux, de l'écoquartiers de Tianjin, en Chine, à la ville "intelligente" de Songdo, en Corée du Sud, de la réhabilitation du centre ancien de Birmingham au plan climat de Sao Paulo, des transports en commun de Madrid, Bombay ou Singapour aux possibilités ouvertes par les nouvelles technologies d'information et de communication.
Autant d'investissements lourds et de partenariats public-privé pourtant mis à mal par la tempête financière mondiale et la récession économique. La sociologue Saskia Sassen, grand défenseur des villes globales, a eu beau estimer à Abu Dhabi que "l'autodestruction du système financier offre une chance au développement durable en permettant à une autre logique d'émerger", la crainte est forte "de voir revenir le vieux discours selon lequel verdir l'économie et les villes coûterait trop cher dans la conjoncture actuelle", comme le redoute Flavio Goldman, responsable des relations internationales de la ville de Sao Paulo.
Ce d'autant que "les villes manquent plus que jamais de moyens financiers et (que) les gouvernements ont du mal à articuler les actions à court terme, centrées sur le sauvetage de l'économie, et les objectifs à long terme", observe Lamia Kamal-Chaoui, responsable du programme de développement urbain à l'Organisation de coopération et de développement économique (OCDE).
Face au risque de voir abandonner les investissements dans les transports en commun, les énergies renouvelables et les bâtiments performants, unanimement reconnus comme des leviers majeurs de la lutte contre le changement climatique, les apôtres du durable chantent les louanges de la ville comme moteur de croissance. "Investir dans les technologies vertes permet de créer des emplois et de réconcilier l'économie et l'écologie", a ainsi témoigné Wade Crowfoot, responsable des questions de changement climatique pour la ville de San Francisco, qui se veut leader dans ce secteur d'innovation.
Le refrain était déjà à l'ordre du jour de l'OCDE, le 30 mars, à Paris, lors du forum "Crise mondiale, réponses régionales", au cours duquel l'option "verdir les villes" a été présentée comme un des principaux facteurs de relance économique par des dirigeants du monde entier. On l'entendra à nouveau à La Baule, du 3 au 5 juin, à l'occasion de la 7e Investment Conference (WIC), qui a pris pour thème "Investir dans les villes globales : opportunités et difficultés".
Au-delà de la relance, dans un contexte de changement climatique et de raréfaction des ressources, "seules les villes fondées sur les principes du développement durable resteront compétitives, car cela les rendra adaptables, résilientes", analyse Michael White, de l'Urban Planning Council d'Abu Dhabi. Une prédiction d'autant plus optimiste que l'émirat est un des rares endroits sur Terre à ne pas souffrir de la crise et à conserver les moyens d'une mutation radicale.
Le forum Global City s'était expatrié à Abu Dhabi cette année, après trois éditions à Cannes et à Lyon, pour se rapprocher des marchés du Golfe et de l'Asie, parmi les plus dynamiques. La délocalisation aura aussi permis à Reed Midem de réaliser une belle opération financière, l'émirat ayant dépensé sans compter pour recevoir la manifestation.
Pour Abu Dhabi, qui affiche l'empreinte écologique la plus élevée de la planète, l'occasion était belle de se présenter à un parterre international d'aménageurs et d'investisseurs sous un jour favorable. Nouveaux quartiers piétonniers, métro, tramways, normes environnementales de construction, champs de panneaux solaires : le récent plan stratégique "Vision 2030" vise rien moins que faire de l'émirat pétrolier "la capitale de la durabilité".
Avec pour vitrine futuriste, l'éco-cité expérimentale de Masdar, en cours de construction dans le désert.
SFU Provence Alpes Côte d’Azur 3 avril 2009
Le Jeudi 26 mars, s’est déroulé à la Faculté de Droit et de Sciences Economiques de Nice, un séminaire co-organisé par le GIR Maralpin et la Société Française des Urbanistes, en partenariat avec l’Institut International des Communications de Gênes, avec pour objectif de remettre un peu de « raison scientifique et technique » et de bon sens aussi, dans le débat sur les scénarios de tracé de la LGV dite PACA.
Ce séminaire a rassemblé des experts et professionnels de la façade méditerranéenne, ainsi que des régions voisines françaises et italiennes : urbanistes, ingénieurs en transport et déplacements, responsables de Chambres de Commerce, universitaires et associations…
Après la prise de position de la SFU, au moment du Grand Débat Public LGV de 2005, sa démarche actuelle compte 4 étapes, qui s’inscrivent dans le calendrier ministériel qui doit conduire au choix du tracé de la LGV PACA :
- La contribution SFU, lors de la réunion à Meyreuil dans les Bouches du Rhône, le 4 février, a été suivie d’un premier communiqué de presse (voir : www.urbanistes.com ) ;
- Le séminaire de Nice du 26 mars, avec pour problématique, « la grande vitesse ferroviaire et l’Arc méditerranéen » ;
- Un voyage d’études à Gênes, les 23 et 24 avril, avec pour problématique « le site portuaire de Gênes et son noeud ferroviaire "grande vitesse/haute capacité" », ainsi qu’un examen plus construit du tronçon Nice Vintimille ;
- Un deuxième séminaire à Toulon, le 272 mai, avec pour problématique : « Le développement durable de la métropole toulonnaise, à l’heure de la grande vitesse ferroviaire ».
Ce programme de réflexion scientifique du Séminaire de Nice a porté sur l’articulation entre les liaisons ferroviaires à grande vitesse et les villes et territoires, à l’heure d’un nouveau regard sur les sociétés humaines, en raison des grands changements, climatique, écologique, démographique, économique, qui, en définitive remettent en question nos modes de vie et nos comportements.
Une synthèse des travaux du Séminaire de Nice a été présentée à Monsieur Yves Cousquer, chargé par Monsieur Jean Louis Borloo, d’une mission de réflexion et de médiation pour le choix définitif du tracé de la LGV PACA, et qui avait répondu aimablement à l’invitation des organisateurs, ce 26 mars.
Ces travaux ont recueilli l’unanimité des experts pour le choix d’un tracé qui permette une réelle structuration cohérente des territoires aux différentes échelles, pour le siècle à venir :
- Echelle européenne : La LGV PACA constituera le maillon manquant à grande vitesse, du
chapelet des métropoles, entre Barcelone et Gênes (16 millions d’habitants- 70 millions de
touristes) ; L’Arc méditerranéen ferroviaire deviendra alors un élément majeur du réseau
européen de la grande vitesse ferroviaire ; Par ailleurs, un renforcement indispensable du
trafic fret, est à prévoir avec la LGV PACA, également de Gènes à Barcelone ; Il sera
complémentaire du dispositif Lyon Turin et du cabotage maritime ;
- Echelle nationale : les dessertes vers Paris pèseront moins que les relations vers les autres régions françaises et les relations vers les autres régions seront effectuées par des TGV qui desserviront en même temps notamment les gares centres villes de Nice, Toulon et Marseille.
- Echelle régionale : Le doublement de l’axe historique par une ligne nouvelle aura le grand
mérite d’instaurer un maillage de noeuds ferroviaires dans les gares de centres villes
historiques, apportant à la région Provence Alpes Côte d’Azur et pour une vaste clientèle, une qualité incomparable de liaisons inter cités à grande vitesse.
- Echelle agglomération : la libération de capacité pour les TER cadencés sur le réseau actuel déjà fort utilisé, sera rendu possible par la réalisation de la ligne nouvelle et les noeuds ferroviaires de gare LGV en centres villes historiques. Ce dispositif dessine les grandes gares multimodales de la ville de demain, coeur névralgique de la mobilité urbaine, en réponse aux objectifs de notre temps.
Les urbanistes, ainsi que les experts et scientifiques du GIR et de l’IIC présents ont estimé que ces objectifs sont complémentaires et qu’en définitive, ils permettent ainsi de réviser quelques concepts laissés dans l’ombre des études actuelles, comme l’indique le rapport Keller. Dores et déjà, l’inscription de cet axe ferroviaire au Schéma européen de la grande vitesse et des transports collectifs est aussi apparu comme une nécessité absolue.
En définitive, grande vitesse et cohérences territoriales font bon ménage ! Ce concept a
aussi le mérite d’être moins coûteux à court, moyen et long terme, tant en investissement
qu’en fonctionnement. Une telle attitude est bien plus respectueuse de l’environnement et de la qualité de vie des habitants et résidents. Enfin, l’un des critères déterminants du choix du tracé, la vitesse, ressort mieux valorisé par cette approche des territoires.
Les intervenants du Séminaire de Nice ont ainsi rappelé que :
1. La LGV PACA doit trouver sa pertinence durable dans l’Arc méditerranéen, en
positionnant la France dans une dynamique européenne et méditerranéenne du XXIème
siècle ; Ses financements doivent être publics et privés.
2. Le temps des « Gares Aéroport » n’est plus de mise ! On en voit les dégâts sur les lignes
existantes, à l’instar des grandes surfaces commerciales de périphérie : Etalement urbain,
dispersion des énergies, usage de la voiture renforcée, biodiversité abîmée, coûts renforcés
pour la société...
3. Le concept de noeuds ferroviaires en gares de centre ville, entre LGV et ligne
historique, est fondamental, pour des raisons de sécurité et souplesse de trafic, de bonne
rentabilité des infrastructures, de services rendus aux populations et enfin de coûts ; Il permet d’assurer une desserte au coeur des centre villes, avec des coûts moindres, quelle que soit le mode de transports choisi.
4. Les gares de centre ville confortent ainsi leur multi modalité, recevant TGV, TER et
TCSP ; C’est le principe de la grande gare qui apporte la nécessaire mobilité urbaine. La
Gare Saint Charles a un positionnement stratégique : Elle doit devenir l’un des pôles
principaux du réseau ferroviaire de l’Arc méditerranéen ;
5. La ligne LGV PACA, partie France Sud Est de l’Arc méditerranéen, entre Espagne et Italie,
doit pouvoir recevoir le fret, comme ses voisins l’organisent sur leurs lignes ; Ce
changement culturel d’un des courants de pensée de l’ingénierie française est possible ; Il est essentiel.
6. La ligne LGV PACA, partie France Sud Est de l’Arc méditerranéen, entre Espagne et Italie,
doit renforcer les plates formes multimodales de haut niveau et relier les grands
aéroports et ports français de la façade méditerranéenne.
7. La ligne LGV PACA, partie France Sud Est de l’Arc méditerranéen, entre Espagne et Italie,
doit pouvoir être une réponse d’excellence au Grenelle de l’environnement, à
commencer par la mise en oeuvre d’une meilleure gouvernance dans les choix
territoriaux stratégiques posés par cette nouvelle mobilité ferroviaire.
Le voyage d’études à Gènes en avril sur « la métropole portuaire génoise et son noeud ferroviaire "grande vitesse/haute capacité" », puis le Séminaire de Toulon en mai sur « le développement de la métropole toulonnaise » dans ce contexte, permettront de compléter, dans les délais impartis, le propos scientifique des urbanistes et experts associés, en direction du gouvernement.
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